想象一下：您买了一套房子，银行为您提供单一利率，这将使您在未来 30 年内保持抵押贷款支付稳定。 顺便说一句，如果你愿意的话，请尽早还清：不用担心大额罚款。 如果利率大幅下降，您可以对该贷款进行再融资，以利用较低的每月还款额！ 这是对美国大部分抵押贷款如何运作的（非常笼统的）解释。 联邦政府刚刚表示，它对将这种模式引入加拿大感到好奇。 周一提交的秋季经济声明中简短提到了在加拿大更广泛地提供长期抵押贷款的想法。 
在“降低住房拥有成本”一节中，渥太华表示正在“审查”提供期限长达 30 年的抵押贷款的障碍，这是为借款人提供更多选择的一种方式。联邦政府现在计划启动磋商，探索将这些长期选择引入抵押贷款市场。 但专家告诉《环球新闻》，迄今为止，这是美国房地产市场独有的模式——有些人称其为抵押贷款的“弗兰肯斯坦怪物”——并警告说，将这样的产品引入加拿大绝非易事。 最重要的是，一些人表示，这些变化可能不会让潜在买家更能负担得起房地产市场。 MortgageLogic.news 的抵押贷款策略师罗伯特·麦克利斯特 (Robert McLister) 在一封电子邮件中表示：“大多数固定利率借款人表示，他们想要美国式的抵押贷款……直到他们看到价格标签。” 加拿大和美国抵押贷款市场有何不同？您可能已经熟悉加拿大抵押贷款的结构，但这里只是简单介绍一下。 当购房者申请抵押贷款时，典型的流程是他们申请贷款，并在 25 年内偿还或摊销，不过渥太华最近实施了一些改革，使 30 年摊销更容易。 
在这 25 年或 30 年期间，抵押贷款被分为不同的期限。加拿大房主通常会申请五年或更短期限的固定利率抵押贷款。 在这五年结束时，利率将根据续约时的市场状况而变化，并且期限将重新开始，直到房主还清全部贷款或打破抵押贷款。 还有一些可变选项，在加拿大央行决定提高或降低借贷成本后，利率会直接波动。这些条款还设定了通常在几年后更新的条款。 但如上所述，在美国，迄今为止最受欢迎的抵押贷款选择是 30 年期固定抵押贷款：整个贷款的利率相同。如果利率下降，房主仍然可以进行再融资，并且他们愿意支付费用以利用较低的月还款额，但通常不需要在抵押贷款过程中与贷方重新协商条款。 顺便说一句，这是加拿大和美国近年来经历的加息周期对加拿大家庭影响更大的主要原因之一，因为他们更频繁地更新抵押贷款条款。新环境并适应更高的付款。 
美国也存在可变选择，称为可调利率抵押贷款。这些利率将在贷款的剩余期限内每年调整一次，有时是在介绍性固定期限之后调整。 在美国，大多数抵押贷款也是完全开放的，这使得提前还清更容易，而且不会受到罚款。然而，在加拿大，大多数抵押贷款都已关闭并固定，并附有设定条件，以便您可以加速还款，而且这些抵押贷款的利率往往较低。 哦，说到罚款：由于加拿大金融体系的结构，麦克利斯特指出，如果抵押贷款在前五年后提前终止，贷方最多只能收取相当于三个月利息的罚款。 他说：“除非加拿大的利息法发生变化，否则贷款机构会将借款人提前还款的风险纳入利率中，”从而使五年以上的抵押贷款变得更加昂贵。 不要太过分，但在头五年内打破更昂贵的抵押贷款对于房主来说也是相当昂贵的。 麦克利斯特表示：“考虑到利率差异收费的运作方式，对于在五年之前提前违反 30 年期固定抵押贷款的人，将会受到严厉的提前退出处罚。” 为什么美国可以提供30年期抵押贷款？好的，我们将尽量减少使用行话，但请坚持下去。 如果您是贷款人，并且您以 30 年相同的利率提供单笔贷款，那么有很多原因表明这可能不是一个很好的商业决策。 30 年内可能会发生很多变化，如果央行利率上升而您的借款人仍在支付较低的抵押贷款利率，那么您实际上是在赔钱。 更不用说，您借钱给的人可能会面临生活环境发生重大变化（例如裁员）的风险，从而影响他们向您付款的能力。 Pineapple Mortgage 首席执行官 Shubha Dasgupta 向《环球新闻》解释说，长期抵押贷款存在“风险溢价”，以在提供贷款时考虑到这些未知因素。 美国的抵押贷款利率确实通常高于加拿大的抵押贷款利率——截至周三上午，美国提供的典型抵押贷款利率约为 6.6%，而加拿大的固定利率产品则在 4% 左右浮动。分范围。 但考虑到 30 年期产品的所有风险，美国的利率确实应该高得多。 
这就是我们得出的两个抵押贷款市场的关键区别，这使得美国银行能够提供负担得起的 30 年期抵押贷款：房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac)，这两个政府支持的实体在维持住房方面发挥着重要作用市场延伸至边境以南。 这两个政府资助的组织从贷款人那里购买抵押贷款，将它们打包在一起，然后在金融市场上作为抵押贷款支持证券出售。 达斯古普塔解释说，这为银行释放了资金，可以发放更多贷款或为其他业务提供资金，同时仍然为美国购房者提供成本高昂的 30 年期贷款。 该体系支撑了自大萧条以来美国住房体系的运作，也是大多数美国房主可以获得比世界其他地方更长的抵押贷款期限的原因。 加拿大没有这样的系统，可以为发放抵押贷款的银行提供流动性，因此加拿大贷方必须在几年后重新谈判贷款条款，以保护其投资。 30年期抵押贷款对加拿大人有利吗？达斯古普塔表示，为了在没有像美国那样由政府资助的系统的情况下提供期限长达 30 年的抵押贷款，加拿大贷款机构将被迫收取极其昂贵的利率。 达斯古普塔表示：“这些较长期限必须附加某种利率溢价，才能对冲这段时间内利率环境可能出现的风险。” “所以这最终会让加拿大人付出更多的代价。” 他补充说，如果考虑 30 年期抵押贷款方案，加拿大抵押贷款和住房公司和其他保险公司可能必须发挥重要作用，以减轻贷款机构提供如此长期贷款的风险。 “这对他们的投资组合来说风险很大，”他说。 在加拿大，抵押贷款还款时始终需要在稳定性和成本之间进行权衡。这就是五年期固定利率抵押贷款在加拿大如此受欢迎的原因之一，因为它历来以可管理的成本提供安心的最佳选择。 
麦克利斯特表示，加拿大的六大银行必须参与在全国范围内实施美国式模式的工作，他质疑在消费者对长期抵押贷款的需求不确定的情况下，它们会做出多大的努力。 他表示：“我预计不会出现大幅增长，原因很简单：30 年期利率将大大高于普通的五年期利率。” “如果政策制定者不解决惩罚风险问题，潜在市场就会进一步萎缩。” 虽然美国抵押贷款市场在长期稳定性和 30 年期开放式抵押贷款提供的灵活性方面似乎对消费者更加友好，但达斯古普塔认为，加拿大人确实受益于一系列通常更易于管理的利率的较短期限。 他说，这使得房主能够更轻松地利用市场的积极变化，而不必经历完全为抵押贷款再融资的障碍。 每隔几年更新一次，让贷方有机会确保借款人的信用仍然适合贷款条款或根据需要进行调整，并让加拿大人松一口气，虽然好、低利率的日子可能不会永远存在，但糟糕的日子可能不会永远存在。希望这种情况也不会持续太久。 “我绝对认为拥有（这个系统）对消费者以及整个行业都有好处，”他说。 来源链接： https://globalnews.ca/news/10925585/30-year-mortgages-canada-us/ |
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