“经济不匹配”：安大略省公寓经理的短缺导致费用上涨

福特政府寄希望于到 2031 年建造 150 万套新房来解决安大略省的住房危机，但长期缺乏合格的管理新公寓大楼的人员，即使新公寓最终投入使用，也可能会推高房主的成本。

公寓经理的培训和许可方式的变化在 2022 年夏季达到了一个重要的里程碑，新的要求迫使安大略省许多经验丰富的经理退休。

行业专家表示，不幸的是，失去了一些最优秀的管理人员，同时在网上提供更多住房和交付数千套新单元的努力显示出导致成本紧缩的迹象。

“对受过教育的管理者的需求猛增，而供给却直线下降；这在某种程度上造成了我们现在面临的问题，”安大略省公寓经理协会主席埃里克·普兰特（Eric Plant）告诉全球新闻。

经验丰富的公寓经理的短缺意味着更高的工资——有些人开始第一份工作的年薪高达 8 万美元——最终意味着公寓业主的年费更高。

普兰特表示，除了历史性的抵押贷款利率和多年的通货膨胀之外，这种情况还使房主陷入生活成本危机。

“这对人们的打击非常严重；这无助于解决负担能力危机，”他说。

“当你的抵押贷款刚刚上涨并且从 2% 上涨到 7% 时，你能听到的最糟糕的事情就是收到公寓经理的一封信，说我们今年将上涨 6%，甚至还会上涨 10%。百分。需要吞咽的东西太多了。”

新法律和经理人短缺

公寓行业在 2017 年底首次实施了一些重大监管，当时的自由党政府通过了《公寓管理服务法》，首次引入了针对公寓经理的规定。

这些变化为公寓经理带来了严格的许可证制度，他们可以负责数百万美元的预算并管理该国的第四级政府——公寓委员会。

普兰特说：“这个行业遇到了很多问题，有一些重大的欺诈案件以及其他一些上了新闻的事情，并在某种程度上促成了这一点。” “所以，业内没有人对发生的这件事感到不安。”

新规则引入了不同的许可证：针对新进入者的初级资格、针对管理人员的一般许可证和过渡性许可证，这实际上是对那些在该行业工作了很长时间并且不会回到学校获得新资格的人的继承。 。

然而，过渡许可证已经到期，到 2022 年中期，大多数许可证都用完了。普兰特说，他发现该省大量最有经验的公寓经理完全离开了该行业，而不是接受再培训。

“我不知道这个比例——没有这方面的统计数据——但我们一夜之间失去了该行业大部分最资深的人才，”他说，猜测这个数字在 10% 到 25% 之间。

安大略省公寓管理监管局的最新年度数据显示，截至 2023 年 3 月 31 日，共有 2,533 个普通许可证、1,611 个初级许可证和 9 个剩余的过渡许可证。

安大略省拥有 4,564 名持有执照的公寓经理，负责管理大约 12,690 栋公寓大楼，其中包含超过 900,000 套公寓。

“这在公寓经理的供应方面让我们丧命，”普兰特说。

住房要求更高，工资更高

由于管理人员的供应出现枯竭迹象，新单位的供应仍在快速增长。

2023年，安大略省共有11,422套新公寓破土动工，2024年第一季度有13,245套新公寓开工。

普兰特表示，不仅有更多的房屋投入使用，而且新公寓比旧建筑引入了更多的组件，这给管理人员带来了额外的需要应对的因素。

“现在正在建造的建筑物要复杂得多，”他说。 “它们与商业混合在一起，里面有酒店，有短期租赁，还有非常复杂的共享设施。越是在市中心，事情就越复杂。”

东安大略省物业管理公司的物业经理兼副总裁 Anne Burgoon 告诉《全球新闻》，这些综合因素使得寻找合格的新经理变得更加复杂。

“招聘经理面临很大的挑战，”她说。

伯古恩和普兰特一样表示，经理短缺和新建筑供过于求已经推高了薪资。

“他们的薪水很高，”她说。 “他们赚的钱真的很多。”

普兰特表示，两三年前，在办公室处理公寓档案的初级管理员每年可赚取 4 万美元。他们现在的聘用价格在 60,000 美元到 80,000 美元之间。

“当出现这种经济不匹配时，你的价格就会上涨，管理人员的价格也会飙升，”他说。

“三年前，我支付的费用是有限初级许可证费用的一半。现在，三年内可能上涨了 50% 到 100%。”

Burgoon 表示，根据她的经验，高级管理人员可以负责 2,000 到 4,000 个单位，每年的净工资可以在 120,000 美元到 220,000 美元之间，“具体取决于你的投资组合”。

但是，尽管公寓经理的价格在上涨，但他们需要处理的任务也在上涨。普兰特表示，目前有多达四分之一的经验丰富的员工离开了该行业，初级管理人员有时会陷入困境。

“由于人才短缺，初级管理人员的管理工作超出了他们应有的管理范围，而监管却少得多。 ......我们正在尽一切努力尽可能快地训练，以确保比率良好，但现实就是这样，”他说。

“。”

生活成本紧缩导致公寓费用上涨

行业专家表示，短缺的最终结果是公寓费用上涨。

由于将新合格管理人员与公寓楼和需要他们的董事会相匹配的管理公司必须支付更高的工资，因此他们提高了合同成本，公寓董事会也提高了费用。

“价格上涨了，这意味着房主的价格上涨了，因为他们正在支付我们的管理合同，”普兰特说。

虽然与单位业主必须支付的公寓总费用相比，公寓经理的成本相对较低，但其他成本也在增加。建筑物的更换部件（尤其是窗户）正在迅速增加，而老建筑的公寓业主发现自己面临着更严峻的维修。

“由于所有这些以及我们在留住员工方面面临的挑战，建筑成本大幅上涨，但管理费也大幅上涨，”伯贡说。

普兰特和伯贡都表示，他们并不期望省政府立即提供解决成本紧缩问题的解决方案，希望随着时间的推移，高薪和更有条理的培训能够带来更多的毕业生。

“他们从头开始建立了一个组织。 ......这些监管机构不存在，所以他们随着时间的推移从头开始建立它们。有没有遇到困难和需要解决的问题？是的。他们会继续这样做吗？是的，我想他们会的，”伯贡说。

该省的一位发言人告诉《环球新闻》，政府及其监管机构都“无权制定安大略省公寓经理的薪资”。

他们表示：“政府意识到，近年来全国范围内公寓住房的增长导致对公寓管理的需求不断增加”，并承诺政府将“继续监控该行业的趋势”。

来源链接：

https://globalnews.ca/news/10598044/ontario-condo-manager-shortage/