很多房子，卖不掉了？
在楼市分化今天，越来越多的产品正在成为时代的眼泪。
很多买房人在楼市的疯狂年代里吃到了时代的红利。
买就涨让大家忽略了很多房子真正的价值在哪里。
蜂拥而至的购买场景，一次比一次魔幻。
有最惨的买房人，那自然也有楼市最“垃圾”的产品。
这五类曾经被疯抢的产品是不是也有你们参与的身影。
如今很多已经要被判“死刑”。
最惨的一类已经彻底失去未来。
01第五类：上海的那些超大社区
上海康城最近又有个负面新闻出来。
负责小区班车的锦旗客运公司跑路了，据说这公司跑路前还大范围拉客户充值。
本来就没有地铁的小区，现在又失去了小区班车，业主出行更不方便了。
上海康城作为上海典型的超大社区，问题是越来越多。
过去这种大社区是群租的重灾区，经过整治以后好多了。
但是现在小区的管理依然谈不上多好，小区里小电驴、三轮车、拉货车等等非常常见。
整体的小区面貌也是非常老旧。
作为巅峰时期拥有10万住户的小区，在目前的市场中也是非常艰难。
目前小区仅展示的挂牌量就200多套，这体量那就是个新楼盘开盘啊。
同一时间挂牌量这么大，互相杀价肯定非常严重。
想快速卖掉，必须要降价，否则根本打不过竞品。
网上能看到的挂牌价都到了3.7万/平，这基本上2019年底的价格。
除了上海康城，还有大家熟知的中远两湾城。
现在的房价已经被业主们割肉割到7万以下了。
此外，很多几村几村的老公房本质上也是这种超大社区。
他们都不是和其他板块抢客户，自己内部就卷得飞起。
这种大体量小区，在下行周期，卖房真的是一场踩踏。
02第四类：上海的老大楼
老大楼一定是比超大社区更为魔幻的产品。
老大楼很多都是90年代、2000年初的产品，塔楼高层的形象让它的辨识度非常高。
但说到底，这玩意就是个过渡期的半成品。
当时就是从香港学来的，感觉土地利用效率很高，又能解决大量的居住需求。
后来我们自己的开发水平上来了，才明白被坑了。
所以早就没人去开发这种产品了。
老大楼现在讲起来全是问题：
得房率低、户型奇葩、采光成迷、没有物业概念。
很多市区的老破大都是商业、办公、住宅混在一起，人员非常复杂。
最重要的是成交根本不活跃，你们打开某家的网站看看，很多老大楼小区一年能成交1、2套就不错了。
上海楼市的定价权是在年轻人手里的，你问问有几个年轻人想去接盘老大楼。
关键现在的老大楼本身就已经“跌成狗”了，也没见成为上海楼市的主流成交产品。
比如近期南京西路板块和一大厦成交一套166平，单价才5.6万。
这么核心的地段，却只能卖一个远郊的价格。
而就在这小区旁边的次新房远中风华园现在的价格还有13万+。
就是附近的老破小价格都要比他贵。
买家以为自己在捡漏，卖家觉得你就是那个漏。
03第三类：郊区商住楼
太多人沉浸在商住楼描绘的美好世界里。
这是妥妥的韭菜盘。
李嘉诚当年在真如干的就是这个事，把办公都弄成公寓卖了。
很多人觉得商住楼又不要购房资格、又便宜、还有投资潜力。
但真实的情况是，商住楼就是消费品。
不能落户、不能上学、水电费高、梯户比高、采光差、卖的时候税费奇高……
要么买了就持有一辈子，要想卖基本就是亏钱。
商住公寓的目标群体：没有房票或预算不高的年轻人，手头有一些闲钱但不够买房的投资客。
开发商当年搞这个，就是因为办公商业不好卖。
包装成类住宅，总价又低，就能让很多人上车。
现在在各种社交媒体上依然能看到很多卖商住楼的，抛出极低总价吸引客户。
市区的公寓都没什么价值，远郊公寓的价值全靠画饼体现。
青浦这个绿地的公寓，现在就卖2.3万，去年还有人花3万多买这个。
原价买都要亏的事情，更别说买贵了。
投资这个事情，真不是有钱就行。
04第二类：环沪的投资房
环沪处处洼地、遍地黄金，是楼市最大的谎言。
大多数的环沪都只是开发商制造出来的虚假繁荣。
你叫得上号的城市，全部打着环沪的旗号，收割购房者。
启东、太仓、常熟、花桥、淀山湖、嘉善、平湖、海盐、汾湖、南浔、杭州湾……
环沪概念的气球吹得有多大，暴击就有多猛烈。
恒大海上威尼斯现在二手已经3000多一平了。
没有最惨只有更惨，这里的房价已经成为了无底洞。
像碧桂园在平湖独山港这种地方造房子卖给上海人。
当时开盘的价格9000块，70多平的户型，总价只要65万。
当时的宣传广告是，首付20万，日供80块。
如此“便宜的优质房产”对于上海的有钱人确实很有诱惑力。
很多人抱着的心态就是，价格都这么低了，就算不涨也不会跌了。
现在这里的二手房挂牌跌到6000元了，价格应该还能谈。
环沪的房子是多少人的伤心泪。
05第一类：海景房
这是妥妥地交足了智商税。
海景房里面埋了太多的投资客户。
上海最著名的海景房应该就是奉贤海湾这里了。
当年从外地花重金运来沙子，打造了4A级景区碧海金沙。
还号称打造世界第九大湾区。
人口、产业都没有，说白了就是纯画饼。
现在这边的棕榈滩海景城1万/平就卖，大概率还要降到1万以下。
房产之所以会有价值，是因为有学区、医疗、商业、交通、人口、产业等的加持。
而不是靠情怀。
其实不光上海，全国的海景房都是这样。
你去看看乳山的海景房，现在5万块就能买一套。
价格直接媲美鹤岗。
当年乳山忽悠了一大批老人过来买房。
幻想退休后的美好生活，把这房子当作晚年安全感的来源。
这就是鱼香肉丝里没有鱼、老婆饼里没有老婆、买保健品指望延年益寿。
除了乳山，还有杭州湾、崇明岛、广西北海、惠州大亚湾、海南岛……
一套房困住了一个家庭一辈子。
06写在最后
楼市的教训太多了。
房子本身没有错，错的是贪婪的人性。
上海楼市的共识已经越来越清晰，买对房子越来越重要。
但愿每一个购房者都能走上最正确的买房路。 |
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