适得其反 加拿大租金管控长期损害租客利益

近日，有学者在实证主义研究中指出加拿大租金管控的问题——管控措施能为当前租户提供暂时的喘息，但会给未来的租户带来长期损害。

房东没有动力维护房屋

显而易见，如果房东无法从租金中获得足够的利益，往往会忽视维护工作，造成住房质量下降的现实后果。此外，投资者兴建房屋的动力也会被抑制，因为他们担心未来的收入受到限制，从而导致供应放缓。

Canadian Centre for Policy Alternatives的经济学家Ricardo Tranjan最近发表的一篇文章称，租金管制“不会减少住房供应，但会限制利润”。

历史上和最近的研究结果一致

Tranjan回顾了北美有关租金管控的几项实证主义研究，结果都明确表示租金管制会导致租房供应放缓，从而伤害了租房倡导者想要帮助的人群。

例如，2020年毕马威会计师事务所 (KPMG LLP) 赞助加拿大房贷和住房公司 (CMHC)的研究发现，“没有明显证据表明租金管制市场的起租率低于无租金管制的市场。”

毕马威对之前研究的回顾得出的结论是，“由于租金价格的限制，租金管制通常会减少租房供应” 。

毕马威随后的计量经济分析显示，“租金管制与租房开工率之间呈负相关——租金管制政策往往会抑制供应，因为投资回报受到政策的限制。”

Tranjan还提到了1994 年CMHC赞助的一项研究，该研究发现“没有证据表明控制措施会影响公寓单元的空置率或租金”。

美国的经济学家也普遍认为租金管制会对建设和投资产生负面影响。例如，3位斯坦福大学教授在2019年进行的一项研究，内容涉及租金管制如何帮助减少旧金山租户的流离失所。该研究得出的结论是：“虽然租金管制在短期内可以防止现有租户流浪街头，但从长远来看，租房供应的减少可能会推高市场租金，最终破坏该法律的目标。”

大量的经验证据支持这样的论点：租金管制阻碍了投资新的专用租房住宅供应。因此，随着时间的推移，租房存量不会随着租房住宅的需求而增长。这种租房需求与供应的不平衡导致空置率极低，租金快速上涨。

租金管制扭曲的社会性后果

租金管制对劳动力市场也造成了扭曲后果——即使其他地方有更好的就业选择，居住在租金管制单位的人也不太愿意搬迁，从而限制了他们的长期发展。

从1970年代初到2000年代，专门建造的租房建筑数量下降并保持在较低水平。部分原因在于1970年代中期以来实行的租金管制。近期租房建设的复苏值得称赞，但仍远低于市场需求，且集中于高端租房。

因此，Tranjan得出结论：为了使租房建筑的反弹达到1970年代初的水平，加拿大需要进行许多行政改革，例如取消对市场单元的租金管制。与此同时，政府需要投资非市场住房，以帮助那些因价格过高而被排除在租房市场之外的人。

从发展的观点来看，租金管控治标不治本，甚至对社会公平性起到了适得其反的效果。