RBC经济学家：租房者想靠买房致富的美梦 该醒了

在多伦多想靠买房赚钱的美梦，已经很难实现了。

周四发布的一份由皇家银行经济学家Carrie Freestone撰写的报告指出，租房者在努力积累财富时面临着艰巨的障碍，因为他们不得不将越来越多的收入用于住房。

这份报告补充了一系列研究，描绘了租房者和房屋所有者之间财富差距的鲜明画面。

报告指出，自2010年以来，房屋所有者的净资产从家庭可支配收入的9倍增长到了13倍，而租房者的净财富在同期内从收入的3倍增长到了3.5倍。

报告称，房屋所有者财富增长更快是长期趋势的一部分，过去三十年中，房屋所有权推动了近一半的财富积累。

Freestone在报告中指出，希望从租房跃升为房屋所有者并享受其带来的好处的人面临着越来越多的障碍。

她说：“加拿大租房者的生活受到的挤压比房主更大，使得拥有自己的住房成为一个更加遥远的梦想。”

“这威胁了租房者积累财富的道路——这可能在更长的时间内加剧不平等。”

最大的挑战之一是租房者不得不花费更多的总收入用于住房。

1999年，租房者用于住房成本的收入比例约为25%，而房屋所有者为23%。但到2022年，租房者用于住房的收入比例提高到了29%，而房屋所有者为21%。

Freestone表示，尽管租房者的收入增长速度与房屋所有者相同，但差距仍在扩大。与此同时，房屋所有者还通过房屋付款积累了房屋净值。

随着租金不断上涨，租房者要存下首付的资金就越来越少。根据Rentals.ca和Urbanation的数据，加拿大二月份的平均要价租金为每月2.193加元，同比增长10.5%。

租金上涨意味着租房者没有足够的钱用于首付。去年，租房者甚至没有足够的钱满足基本需求。

报告称，2023年，租房者的可支配收入比支出高出近9%，而房屋所有者则存下了7%的收入。

Freestone说：“2023年第三季度是转折点，房屋所有者和租房者的净财富都出现了下降。但毫无疑问，租房者受到的打击最为严重。”

该报告是去年10月TD发布的一份报告的继续，该报告也强调了租房者和房屋所有者之间财富积累的鲜明差距。

由Beata Caranci发布的TD报告发现，1955年至1964年出生的房屋所有者的平均净资产已超过了140万加元，是同期出生的非房屋所有者财富的6.3倍。这两者之间的120万加元的财富差距已经从2005年的约50万加元的差距增长到了目前的规模。

Caranci在报告中表示：“财富不平等实际上是一个区分加拿大房屋所有者和非房屋所有者的叙事。”

她说，房屋所有者和租房者之间的不同道路很可能对今天的年轻人造成更严重的影响。

她说：“当前一代年轻加拿大人很可能不仅会重复，而且会加剧财富不平等的叙事，因为房屋价格已经达到数十年来的最糟糕水平。”

她说，有许多长期存在的政策对房屋所有者有不成比例的利益，包括资本收益免税、新房屋购买部分消费税退税、首次购房者税收抵免、翻新税收抵免等。

“储蓄和投资格局在很大程度上偏向于房屋，因为房屋系统本身就是为了维持房屋所有者与非所有者之间的不平等而设计的，从将单户住宅置于优先级的区域规划到为所有权提供补贴的税收政策。”

麦克马斯特大学教授、加拿大住房证据合作机构主任Jim Dunn表示，改变这些政策可能会改变现状，但是这已经被证明是非常不受欢迎的。

他说，即使是一项适度的资本利得税也会有助于冷却市场，使住房行为不那么像一项资产。目前，房价上涨使更多的人希望进入市场。

在这样的措施无法采取的情况下，政府可以采取更多措施，增加社会住房供应，以缓解低收入家庭的压力。联邦政府已经开始加大对这一领域的资金投入，但由于几十年来各省建设不足，加拿大社会住房的占比为百分之四，落后于经济合作与发展组织平均水平的百分之七。

总的来说，需要更深入地审视一个制度的基本原理，即财富积累与房屋密切相关，而不是与收入增长有关。

Dunn说：“我们基本上决定了采取一种系统，不是给人们支付工资，而是给他们增加财富。”

“我们应该考虑如何改变这种情况，因为我们现在处于这样一种境地，人们无法获得房屋所有权。”