抵押贷款是进入房地产市场的一种经济实惠的方式吗？要知道什么 ...

本文是《全球新闻》家庭学校系列的一部分，该系列为加拿大人提供了他们需要了解的有关住房市场的基础知识，而这些知识在学校中并未教授。

对于因市场利率上升而感到被边缘化的满怀希望的加拿大购房者来说，假设从持有较低利率的卖家那里获得抵押贷款可能是规避当今巨额借贷成本的一种经济实惠的方式。

但专家表示，抵押贷款假设会给卖家带来风险，也会给买家带来一些负面影响，这使得抵押贷款假设成为房屋销售中的罕见特征。

不过，对于多伦多房地产经纪人 Mikayla Rugala 来说，抵押贷款假设正是她的客户去年年底出售公寓所需的门票。

她告诉《环球新闻》，她的客户原定于秋季上市，但当附近的同类单位售价“明显低于”卖家的预期时，他​​们的定价希望破灭了。

鲁加拉表示，这正值抵押贷款利率触及近期峰值，这意味着买家要么正在寻求一笔划算的交易，要么愿意等到利率开始下降。

“我们试图弄清楚，如何才能鼓励买家并解决这个痛点？”

大约在那个时候，鲁加拉说，她从渥太华的另一位房地产经纪人朋友那里听说，他们的经纪公司通过广告低可假定抵押贷款利率来吸引买家对房产感兴趣，从而取得了成功。

鲁加拉的客户对该房产的抵押贷款享有较低的固定利率，约为百分之二，并锁定两年。与当今市场上大多数买家提供的利率相比，固定抵押贷款的利率通常在 5% 到 6% 之间浮动。

鲁加拉说，由于潜在买家寻求比卖家愿意接受的更大幅度的降价，因此将承担卖家抵押贷款作为报价的条件是双方都能满意的一种方式。

卖方得到的价格高于买方本来愿意出的价格，而与此同时，买方每月的持有成本将大大低于他们在当今市场上通过新抵押贷款购买同等价值的房产的情况。

True North Mortgage 的经纪人兼 Rates.ca 的抵押贷款和房地产专家 Victor Tran 告诉《环球新闻》，当情况符合条件时，抵押贷款“绝对”是买家进入房地产市场的一种更实惠的方式。完成这样的交易。

但他警告说，承担抵押贷款有“很多规定”。他说，买家和卖家都从该工具中受益是“罕见”的情况。

买家能得到什么？

从买方的角度来看，承担抵押贷款并不仅仅意味着接受卖方的利率。 Tran 解释说，买家承担全部抵押贷款——包括未偿还本金、剩余期限和摊销。

这意味着，如果卖方剩余的抵押贷款少于买方购买房产所需的资金，他们可能需要用比计划高得多的首付来弥补差额。

例如，假设买家以 50 万美元的价格购买一套房屋，但希望承担卖家剩余的 35 万美元抵押贷款。如果买家计划支付 5% 的首付（25,000 美元）来购买房屋，那么他们将不得不支付房屋价值与抵押贷款规模（150,000 美元）之间的剩余差额。

“根据买家的首付金额，假设余额保持原样可能会很困难，”Tran 说。

MortgageLogic.news 的抵押贷款策略师罗布·麦克利斯特 (Rob McLister) 表示，需要弥补差额的买家有时可以让现有的贷方向他们提供更多贷款，并将新资金的利率与旧抵押贷款的现有利率“混合”。但他在一封电子邮件中告诉《环球新闻》，买家在新借款中获得的利率将“受到贷方的摆布”。

Tran 表示，如果贷款剩余期限少于典型的 25 年，假设相同的摊销（即偿还抵押贷款的时间）也会给买家带来沉重负担。他说，在更短的时间内偿还全部金额可能意味着每月的付款成本比买家预期的要高，即使利率较低。

为了获得抵押贷款，买方必须与卖方的贷方一起完成完整的资格审查程序，包括信用评分检查和房产评估。

Tran 表示，现在申请抵押贷款可能会让一些买家松一口气，因为这可以让他们更轻松地满足最低合格利率，也称为抵押贷款压力测试。

压力测试显示，买家有资格以 5.25% 或合同利率加 2%（以较高者为准）支付抵押贷款。 Tran 表示，在当今市场上，大多数买家的合格率约为 7.5%。

但举例来说，假设合同利率为 2% 的抵押贷款，买家只需通过 5.25% 的压力测试——这个较低的标准可能会使买家有资格获得比市场当前更高利率更高的抵押贷款。特兰解释说，费率通常是允许的。

卖家能得到什么？

对于卖家来说，提供抵押贷款有一些好处，但也存在很大的风险。

首先，当今市场上的低抵押贷款利率对于现有房主来说可能是黄金，他们可以利用该利率来购买新房产。

然而，鲁加拉表示，并非所有卖家都需要维持这一价格，并且可能会因向潜在买家提供该价格而受益。这包括可能退出房地产市场的投资者或其他业主，或者搬出该国但无法接受利率的人。

Tran 指出，如果买家愿意接管贷款，卖家也可以避免因违反抵押贷款而受到的处罚。但他表示，在当今的市场上，对于那些希望在出售房屋后“重新开始”的卖家来说，支付三个月的利息来解除抵押贷款通常更可取。

这是因为，即使在房屋出售并且买方承担抵押贷款后，卖方也可能无法完全摆脱困境。

麦克利斯特解释说，如果买家承担抵押贷款，然后拖欠贷款，如果房屋清算后出现付款短缺，卖家有时可能会被贷方追究责任。

他补充说，根据合同，该责任可能会在新所有者支付一定数量的付款（例如 12 个月的付款）后到期。

但特兰表示，如此大笔贷款的风险水平可能会让许多卖家从一开始就放弃抵押贷款的前景。

“卖家通常不想为他们无法控制的东西承担责任，”他说。 “所以假设实际上并不常见。”

鲁加拉表示，自 20 世纪 80 年代和 90 年代以来，抵押贷款假设一直不是市场的一个有意义的方面，当时利率上升导致买家争先恐后地寻求救济，而卖家有理由提高可假设抵押贷款利率。

她说，过去两年加拿大央行利率的快速上升使这一选择在当今环境下重新回到桌面上。

鲁加拉表示，宣传可承担的抵押贷款可能是吸引更多买家查看挂牌房产的一种创造性方法，但卖家在决定是否值得出售以及他们想要的价格之前，必须衡量自己可能会损失什么。

“考虑到卖家必须承担的头痛和风险，这可能不值得，”她说。

“但如果你没有什么可以真正提供的，这就是一种策略。”

来源链接：

https://globalnews.ca/news/10435230/home-school-mortgage-assumpion/