|
对于几代人来说，加拿大许多城市的发展都意味着同样的事情：城镇边缘的新分区、独立住宅、更长的道路和向外扩张。 现在，不断上升的土地成本、不断变化的负担能力压力、人口增长和公共政策促使建筑商增加更多的多单元住房，而不仅仅是在城市边缘建造新的小区。 CBC News 研究了加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 15 年来关于七个中型城市的数据：安大略省的伦敦、基奇纳-滑铁卢、哈利法克斯以及不列颠哥伦比亚省的阿伯茨福德、纳奈莫、基洛纳和维多利亚，以了解加拿大最大中心以外的增长模式正在发生怎样的变化。 在每个社区中，公寓、排屋和其他多单元形式现在在新建建筑中所占的比例越来越大，占维多利亚州、阿伯茨福德和基奇纳-滑铁卢新建住宅的十分之九。 在纳奈莫，2010 年多单元开工量仅占其总建筑量的十分之一，但到 2025 年，它们占据了市场的三分之二，而伦敦和基洛纳的多单元份额跃升了 50%，在短短 15 年内将其开发概况从以单户为中心转变为以高密度为中心。 这意味着加拿大各地的中型城市——长期以来被视为仍然是城市的社区，但人们寻求更多空间——正在以几十年来未见的速度增加多单元住宅。这一转变暴露了深刻的分歧：不是是否需要更多住房的问题，而是住房实际上是为什么类型和谁提供的问题。 建筑热潮并未带来租金下降早在 2010 年，哈利法克斯的多单元建筑就开始激增。 达尔豪斯大学副教授任·托马斯表示，建造更多单元并不能解决该市的住房危机。他认为，绝大多数住房是市场驱动的，繁荣优先考虑了许多居民买不起的高利润单元。 研究住房政策和城市发展的托马斯说：“一个单位不是一个单位，就像补贴单位或老年人支持单位之类的……很多需要它的人无法获得它。”
她说，建造的东西取决于开发商可以融资和交付的东西，而不一定是最负担得起的。 该市甚至于四月份放弃了在新开发项目中纳入经济适用房的计划，此举旨在保持项目的可行性。 “例如，我们从学生那里听说，他们买不起这些单位，”她说。 根据 CMHC 的数据，尽管哈利法克斯的公寓增长和租金上涨可能开始放缓，但到 2025 年，这些建筑仍占所有新屋开工量的约 85%。 CMHC 数据显示，租给新租户的单位租金（称为周转租金）明显高于总体平均水平，通常每月高出数百美元。 例如，在哈利法克斯，2025 年 10 月，两居室流动单元的平均租金为每月 2,058 美元，而非流动单元的平均租金为每月 1,764 美元。 随着开发商越来越关注更密集的住房，转向更昂贵的单元反映了当今建筑成本的上升。 数学通常支持密度安大略省开发商 Empire Communities 的创始人卡蒂克·辛格拉 (Kartik Singla) 表示，许多中型城市现在为开发商提供了比大城市更可行的方案。 “土地仍然比多伦多便宜，但租金还不到多伦多的一半，”他说。 “所以这些数字在伦敦、基奇纳、温莎等地可以更好地发挥作用。”
“密度是使项目可行的原因。” 但这并不总是意味着租房者可以负担得起。 在某些情况下，秤本身甚至可能带来风险。在基洛纳，不列颠哥伦比亚大学市中心大楼将高达 43 层，拥有 470 多个单元，使其成为温哥华和卡尔加里之间最高的建筑之一。 施工挖掘部分后流离失所的居民正在起诉该大学，指控挖掘引起地面移动，损坏了附近的建筑物。 UBC 否认造成了全部损失。基洛纳市没有回应置评请求。
即便如此，辛格拉帮助组织了一次开发商年度会议，重点关注“缺失的中型”住房——联排别墅和小型公寓楼等中型开发项目——表示建造大型建筑的压力并没有消失。 随着土地、融资和建设成本的不断上升，在场地上增加更多的单元通常可以使项目在财务上完全可行。 “你不能一直对增长说‘不’，然后抱怨无处可住。在某些时候，单位必须去某个地方。” “中间缺失”面临巨大障碍在实践中，这个“不”常常表现为延迟。 总部位于安大略省斯特拉特福德的Monterra规划顾问公司的规划师Alicia Monteith表示，在安大略省，最近的立法将审批时间提前到了施工阶段，导致项目不同步，并在省政府和市政府之间陷入困境。 “审批遥遥领先，但进程却跟不上。不同权力、不同级别之间存在很多摩擦，”她说。  “它让机会变得更容易，但并没有让系统导航变得更容易。” 蒙蒂思表示，即使是规模不大的填充项目也可能会陷入当地的争斗，从而使“中间缺失”成为最难交付的项目。 她说：“这些项目的财务可行性非常敏感。”她指出，小型项目的审批复杂性与大型项目一样复杂，但犯错的空间很小，分散风险的单位也更少。 邻居们的反击活动人士凯特·凯科宁 (Kate Kaikkonen) 表示，她和她的邻居在伦敦所反对的正是由数学驱动的规模，而不是社区需求。 “关键在于它的建造方式和地点，”她说。
Kate Kaikkonen 是 Stoneybrook for Community-First Development 社区团体的成员。她将这个社区描述为一个受欢迎的地区，这里有学校和步行道，居民们表示他们对新的增长持开放态度。 她说：“正是在很短的时间内出现了如此极端的密度，而没有基础设施来支持它。” 邻居们反对的提案将用八层近 300 个单元取代四栋单户住宅，这些单元将高出周围的房产，尽管符合当前的城市规划。 凯科宁说，周围的社区并不是按照这种强度建造的，有限的道路通行迫使交通通过住宅街道和停车位，这并不能反映出城市对汽车的依赖。 “尽管我们希望成为一个以交通为中心的城市，但我认为在我们的未来，这并不是现在的现实。” 密度转变可能不成立这是中型城市向大型建筑的转变可能不会持续的一个迹象。 南安大略省首席 CMHC 经济学家安东尼·帕萨雷利 (Anthony Passarelli) 表示，随着市场状况疲软，开发商可能会转向规模较小、风险较低的项目。 “我认为，将会向这些低层到中层建筑转变，因为从开发商的角度来看，风险较小，”他说。 帕萨雷利表示，CMHC 已经开始看到多伦多和温哥华等大城市正在发生这种转变，因为买得起独立屋的买家越来越少，开发商也在寻找更容易融资的低风险项目。 其影响往往会向外蔓延，较小的城市最终会遵循相同的建造和销售模式。 来源链接：https://www.cbc.ca/news/canada/mid-size-canadian-cities-building-more-apartments-fewer-houses-9.7175938 |
