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美国联邦国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司正在收紧对公寓楼的贷款审批标准，要求公寓业主协会将更大比例的年度预算划入储备金账户以应对未来维修项目，此举将迫使许多公寓协会提高业主的物业费。新规要求公寓协会将年度物业费收入的至少15%用于储备金，高于现行的10%。联邦国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司通过购买住房贷款并打包成债券出售给投资者，主导着大部分抵押贷款市场，在决定抵押贷款承销标准方面发挥重要作用。新标准将于明年初正式生效，两家机构已于上周起终止对公寓买家的快速抵押贷款审批，加大了对公寓销售的审查力度。 据评估公寓财务健康的机构Association Reserves数据，全美39%的公寓协会处于“薄弱”财务状态，储备基金充足率不足30%。由于历史性的州法律允许业主每年投票豁免储备金供款，佛罗里达州的储备金余额显著弱于全国其他地区。该机构创始人罗伯特·诺德伦德指出，公寓委员会最大的错误是认为减少储备金供款就能降低储备支出，而自然损耗不会因委员会的决定而改变。按照新规，若公寓楼储备金不达标且无法获得豁免，潜在买家可能无法获得标准融资，从而影响购房及现有贷款的再融资。 行业观察人士将此次更严格的公寓贷款要求与2021年佛罗里达州瑟夫赛德公寓倒塌事件相关联，该事件造成98人死亡。此后，联邦国民抵押贷款协会扩大了监管范围，更新了内部清单，以追踪因安全、保险或维护问题而被排除在常规贷款之外的开发项目。田纳西州公寓协会律师斯科特·韦斯表示，瑟夫赛德事件后更严格的贷款要求已在影响公寓销售，部分买家难以获得贷款。他指出，田纳西州法律虽要求进行储备金研究，但并未强制要求实际供款，导致部分志愿委员会成员不愿通过提高物业费扮演“坏人”，转而依赖突发的特别摊派。韦斯警告，若因储备金不足阻碍房产销售，协会及其委员会成员可能面临不满业主的诉讼。 新规允许储备金预算低于15%的协会在储备金研究报告支持且预算包含研究中最高建议供款额的情况下仍可符合要求。联邦国民抵押贷款协会估计，将协会储备金供款比例从10%提高至15%将使每户业主物业费月均增加13至14美元。社区管理软件平台Vantaca追踪了2021至2025年间4059个协会的年末储备金趋势，数据显示储备金不足的建筑进行特别摊派的可能性比储备金稳定或增长的高出逾20%。与此同时，联邦国民抵押贷款协会正在放宽部分此前被贷款机构认为过于繁重的公寓保险要求。 |
