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在加拿大，拥有一套房曾经被视为人生中的一个重要里程碑。如今，对于整整一代人来说，什么时候买房，正在越来越直接地决定一个家庭的财富水平。 数据显示，过去10多年加拿大房价大幅上涨，早期购房者在房屋升值和偿还贷款本金的双重作用下积累了大量房屋净值;而后来进入市场的买家，则不得不面对更高的房价、更严格的贷款要求以及越来越长的首付储蓄周期。 换句话说，买房的年份，正在成为加拿大财富差距的重要分水岭。 2015年以来，全国平均房价大涨 数据显示，2015年加拿大住宅平均价格约为44.3万加元。到了2026年夏季，全国平均房价已经升至接近69.61万加元。 这意味着，在过去约10年间，房屋价格上涨幅度相当明显。 对于早期购房者来说，房价上涨不仅意味着房产账面价值增加。与此同时，他们还在持续偿还房贷本金，因此房屋净值能够通过“房价上涨+贷款本金下降”两方面不断累积。 相比之下，后来才进入房地产市场的人，不仅需要支付更高的房价，还需要花更多时间筹集首付。 房贷规则也变得更加严格 房价上涨的同时，加拿大的住房贷款资格要求也有所收紧。 2018年，联邦监管机构实施更严格的房贷压力测试，要求借款人按照合同利率加2个百分点，或5.25%，取较高者进行偿付能力测试。 这意味着，今天申请房贷的买家，需要证明自己能够承受明显高于实际合同利率的贷款成本。 对于早期购房者来说，他们在房贷规则收紧之前进入市场，因此无需面对后来买家所面临的同样门槛。 房屋净值让早期买家获得“复利效应” 房屋净值与其他资产存在一个明显区别：房贷本金随着时间下降，而房产价值如果同时上涨，两个因素会叠加。 例如，一名买家如果在2015年前后购买房屋，经过10年时间，一方面已经偿还部分贷款本金，另一方面房屋本身也可能升值。 这种长期积累效应，是近几年才进入市场的买家很难在短时间内复制的。 而且，不同城市的情况并不一样。 数据显示，2020年至2026年期间，加拿大不同房地产市场的房屋净值增长存在明显差异。阿尔伯塔省主要城市的净值增长在这一时期超过多伦多和温哥华。 因此，财富差距不仅取决于“什么时候买”，还与“在哪里买”密切相关。 房主与租客的财富差距非常明显 加拿大统计局最新《金融安全调查》(Survey of Financial Security)数据显示，35岁以下房主的家庭净资产中位数约为45.71万加元，而同年龄段租客仅约4.4万加元。 两者相差超过10倍。 随着年龄增长，这种差距进一步扩大。 在接近60岁的年龄群体中，房主家庭净资产中位数接近50万加元，而租客约为1万加元，两者差距接近50倍。 需要注意的是，这些数字反映的是不同群体的整体财富状况，并不能简单理解为“拥有房产必然造成如此大的财富差距”。收入、储蓄、投资以及家庭背景等因素也会影响净资产。 但房屋净值无疑是其中的重要组成部分。 “爸妈银行”越来越重要 随着房价和首付金额不断上涨，越来越多首次购房者开始依赖家庭资助。 数据显示，目前约有41%的首次购房者获得某种形式的家庭经济帮助，这类现象也经常被称为“爸妈银行”。 对于较早一代购房者来说，当年的首付门槛相对较低，因此不一定需要父母提供大额资金。 如今，一些父母则利用自己多年积累的房屋净值，帮助子女筹集首付。 这意味着，上一代通过早期买房积累的财富，正在通过家庭内部转移，帮助下一代进入房地产市场。 2026年近98万笔房贷面临续期 对于已经拥有房屋的人来说，房贷续期同样带来新的压力。 据文中数据，2026年加拿大约有98万笔房贷需要续期，其中不少贷款是在疫情期间的低利率环境下签订的。 约40%的借款人面临月供上涨，不过平均增幅已经从2025年的约10%下降至2026年的约6%，而中位数增幅接近于零。 对于拥有较高房屋净值的老房主来说，他们通常拥有更多财务缓冲空间;而较新的购房者如果首付较低、房屋净值较少，则可能更难应对月供增加。 越来越多人搬去房价较低的省份 高房价也正在影响加拿大人的迁徙方向。 近年来，从BC省迁往阿尔伯塔省的人数明显增加，而反方向的迁移则有所下降。 安省也出现类似趋势，一些居民选择向西部省份迁移，以寻找相对较低的购房门槛。 对于部分年轻买家来说，这背后的逻辑十分直接：如果继续留在高房价城市，可能长期租房;搬到房价较低的地区，则可能更快实现购房目标。 攒首付平均需要4年以上 如今，加拿大购房者平均需要约4.4年才能攒够首付，首次购房者则需要接近4.7年。 在多伦多、温哥华等高房价城市，这一时间可能进一步延长至9至10年左右。 这意味着，年轻人在等待攒够首付的几年里，不仅面对房价上涨的风险，也失去了早期购房者在同期积累房屋净值的时间。 因此，对于后来进入房地产市场的人来说，真正的成本可能不仅是更高的房价，还有“等待”的机会成本。 财富鸿沟短期内难以消失 加拿大联邦和省级政府近年来已经推出多项帮助首次购房者的措施，包括延长部分首次购房者的房贷摊还期限，以及专门用于购房首付储蓄的税务优惠账户。 这些政策可以降低部分购房门槛，但并没有完全消除过去10多年形成的房价差距。 如果未来住房供应增长不足，或者居民收入长期无法以更快速度增长，房主与潜在购房者之间的财富差距仍可能持续存在。 对于今天的加拿大年轻人而言，房地产已经不仅仅是“有没有房住”的问题。 买房的时间、地点以及家庭是否能够提供帮助，正在越来越深刻地影响一个家庭未来能够积累多少财富。 |
