|
美国各地有大量房屋空置，但与此同时，潜在购屋者和租房者却面临住房负担能力不足的问题，尤其是美国一些较受欢迎的地区，住房短缺问题依然严峻。业内人士表示，这种空房与短缺并存的情况反映出一个更深层的问题：美国的住房供应与人们的居住需要地点脱节。 去年，美国住房供应缺口超过400万套；与此同时，近期研究指出，房地产市场吸引力较低的地区却住房过剩。 美国人口普查局2025年9月的报告指出，2024年有部分时间空置的住宅达430万套，而2005年为近390万套。 人口普查局的数据还显示，截至2026年第二季度，全美租赁住宅空置率为7.3%，自有住宅空置率则为1.2%。 今年4月发表于《乡村社会学》（Rural Sociology）期刊的一项研究，以2015至2019年的人口普查数据为基础。研究指出，许多都会区正面临人口增长，难以满足住房需求；与此同时，美国广大的农村及非都会地区却面临人口减少、居民老龄化，以及由此造成的住宅空置过剩问题。 记者采访了多位房地产及抵押贷款业内人士。他们认为，造成这一现象的主要原因之一，是住房供应过剩地区缺乏维持日常生活所需的重要设施和服务，居民出入也不方便。 “住房是一个地方性的市场。人口不断减少的农村小镇里有一栋空置房屋，无法解决数百英里外人口增长城市的住房短缺问题。”德州现金购屋公司（TX Cash Homebuyers）创办人兼房地产解决方案专家丽莎·马丁内斯（Lisa Martinez）说，“人们需要住在靠近工作地点、学校、医疗服务和家庭社交网络的地方。他们不能仅仅因为房子便宜，就搬进一栋空置住宅。” “一些社区因产业衰退或人口减少，导致老旧房屋空置。与此同时，就业机会不断增加的地区，却面临房价高企、可供出租的房屋有限，以及适宜住宅竞争激烈等问题。”马丁内斯说。 她还发现，即使在同一个都会区，住房过剩与短缺也可能同时存在。她举例说，一些社区的租金很高，可供出租的房屋也寥寥无几，而附近某个社区可能有需要修缮的空置房产，但可能修缮成本过高、不值得投入，也可能与就业中心的交通连接不便。
住房老化程度达历史新高 根据哈佛大学住房研究联合中心（Joint Center for Housing Studies）的分析，美国现有住宅的老化程度达到了历史新高，房屋的中位屋龄为44年。 该中心的报告指出，2023年有290万户自有住房家庭居住在美国住房与城市发展部（HUD）认定为“中度或严重不合格”的住宅中，这些住宅存在多项结构性缺陷，包括漏水、明显的裂缝和孔洞，以及管道等基本设备出现问题。 供需错配 7th Level Mortgage LLC的创办人安东尼·皮科内（Anthony Piccone）说：“美国并非只有一个房屋市场；它有数百个地方性市场，而且空置房屋往往不在短缺地区，也不符合买家或租户的需求，定价也过高，需要进行大量修缮才能重新投入使用。” 他表示，在自己接触的市场中，购屋者很难找到价格合理、无须整修即可入住，而且通勤距离也在合理范围内的住宅；但在几个小时车程外，却有“无人问津的空置房屋”。 皮科内说：“这并不矛盾，而是（空置）住房所在位置与吸引人们前往的就业机会、学校和服务设施之间出现了错配。” 他还发现，在人口较少的地区，房屋翻新的成本接近甚至超过翻新后的估值。因此，屋主可能选择继续持有房屋、只接受现金买家，或干脆任由房屋空置。 此外，购买并翻新房屋的融资难度也高于购买一套拎包入住的房屋，这进一步缩小了潜在买家群体。 明尼苏达州JPW房地产公司的亚历克斯·胡布勒（Alex Hubler）说：“在我所服务的市场中，农村地区的空置房屋往往疏于维护，或者需要翻修才能重新达到适宜居住的条件。有时，整修费用超出屋主的预算，或从财务角度来看，投入这笔钱并不划算。” 老宅空置还有其它原因 胡布勒表示，当地农村房屋空置，投资风险和缺乏翻修资金是主要原因，但还有其它原因。 “产权不明、拖欠房产税、难以找到承包商，以及当地租赁需求不足，都可能导致房屋空置。”她说，“有些屋主住得很远，根本没有时间或资金管理房产。” 房地产服务公司Clever Offers今年2月发布的一项调查，访问了1,000名美国屋主，其中50%的人拥有亟待维修、但自己无力负担修缮费用的房屋。 胡布勒说：“我见过一些投资者，很早以前就买下房产，多年来也从中获利，如今却任由房屋空置。他们实际上把这些房产当作税务工具，透过申报亏损，来抵销其它获利房产的收益。” 季节性因素 加州圣地亚哥县的房地产经纪人瑞安·库贝塞里安（Ryan Koubeserian）表示，在部分房地产市场，空置住宅大多是季节性住宅。 库贝塞里安是库贝塞里安集团（The Koubeserian Group）的共同创办人。他说：“在我专门经营的沿海城镇，许多被列为‘空置’的房屋，实际上根本不是一般人能够购买或租用的住宅。” 贷款网站LendingTree最近的研究也显示，美国约有1/10的房屋空置。其中，470万套被用作季节性住宅，260万套可供出租，而可供出售的住宅则不到80万套。 库贝塞里安表示，在他所服务的市场中，季节性住宅和第二住宅的屋主，往往有经济上的理由不愿出租闲置房屋。 他说：“在科罗纳多市（Coronado），市政府禁止出租少于26天的短期租约，因此，第二住宅的屋主无法透过短期度假租赁来分摊持有成本。他们有两种选择：签订较长期的租约，但多数人不愿这么做，因为这会让自己的家人无法在需要时使用房屋；或者在自己不来期间，让房屋继续空置。大多数人选择后者。” “这些住宅一年中有很长一段时间空置，但当地工作者仍然找不到可以在镇上居住的地方。”他表示，“把这些空置的第二住宅纳入住房供应统计，并不能帮到他们，因为这些房屋实际上从来就不是真正可供他们使用的住房。” |
