对于开发商和资产管理者来说，吸引人们访问网站只是等式的一部分。 并非所有繁忙场所的表现都一样：有些场所吸引了持续的客流量，但现场活动却有限。其他人，即使交易量较低，也支持更强劲的租赁、更高的支出和全天更一致的使用。 在零售、综合用途和以交通为导向的开发项目中，这种差距变得越来越明显。具有相似流量水平的项目所带来的财务结果却截然不同。一些高流量资产难以将访问量转化为租户销售或持续活动，而另一些资产则通过为每位访问者争取更多时间和参与度而表现出色。 这种差异越来越与一个因素相关：停留时间。 最具弹性的资产不仅仅是那些吸引人群的资产，而是那些能够将流量转化为持续的现场活动的资产。访问时间越长往往与更高的租户销售额、更多的交叉购物、更强的重复访问和全天更一致的活动相关。 这给开发商提出了一个更尖锐的问题：一旦人们到达，是什么让他们留下来，以及如何延长这种停留时间？ 增加停留时间绝不仅仅是增加更多零售或便利设施的问题。更常见的是，它归结为一些不那么机械化、更具战略性的东西：目的地的整体“可爱度”。在实践中，这意味着创造人们不只是经过的环境，而是主动选择花时间在其中、记住并返回的环境。 客流量仍然被广泛使用，但就其本身而言，它正在成为一种不完整的、在某些情况下甚至具有误导性的资产绩效衡量标准。 从运动到参与人流量衡量暴露程度。停留时间揭示了参与度。 这种区别在高流量环境中尤其明显。例如，交通邻近的站点可能会受益于强大的基线流量，但很难将流量转化为有意义的现场活动。 多伦多联合车站就说明了这一点。作为该国最繁忙的交通枢纽之一，它通过扩大零售、食品供应和改善公共空间，已经超越了通勤走廊。目标很明确：为人们创造停下来的理由，而不仅仅是路过。 这种转变对绩效有直接影响。对以交通为导向的商业环境的研究也指向同样的方向。 2024 年对美国 89 个机场进行的一项研究发现，停留时间增加 10%，非航空收入增加 5%，其中食品和饮料销售增长 8%，零售收入增长 6%。 实际上，较长的停留时间会增加租户之间交叉购物、重复访问以及更强的整体参与度的可能性，所有这些都有助于提高租户的销售和租赁业绩。 同样的原理也适用于较小的规模。 混合用途项目不需要地标地位即可从停留时间中受益。位置优越的咖啡馆、可见的座位、防风雨设施和周到的底层组合可以延长访问量，支持相邻租户并增强租赁绩效。 成功的地方有什么共同点产生较长停留时间的项目很少依赖于单一功能。更多时候，它们提供了一系列连贯的条件，构建了一个地方的整体“可爱度”，让人们很容易停下来、聚集和返回。 纽约的布莱恩特公园就是最明显的例子之一。它的成功得益于可移动座椅、持续提供食物和支持全天活动的节目的结合。 伦敦国王十字车站在地区范围内采用了相同的逻辑。它的优势不在于任何一个目的地，而在于网络：公共空间、食物、文化用途和鼓励人们在多个接触点度过时间的全年计划。 在加拿大，多伦多的 STACKT Market 提供了更灵活的模式。它使用模块化基础设施，将食品、独立零售和编程结合起来，以激活未充分利用的场地。它早期的成功并非来自持久性，而是来自其产生停留时间和快速塑造感知的能力。 教训不是按规模复制这些项目，而是更谨慎地应用底层逻辑。停留时间不是由单个功能决定的，而是由这些条件嵌入到项目中的一致性决定的。 对于开发商来说，这意味着少考虑个人便利设施，多考虑整体环境如何推动参与度，并最终推动资产绩效。 实际影响停留时间的因素在不同规模的项目中，相同的驱动因素往往会出现一致。 公共领域是第一位的。人们呆在他们感觉舒服的地方。座位、遮阳、防风雨和畅通的流通都会影响人们是否停下来或继续移动，并共同塑造一个地方的整体“可爱度”。 食物是另一个关键驱动因素。它创造了例行公事，延长了访问时间并锚定了全天的活动。在许多项目中，当它经常充当停留时间和交叉流量的主要生成器时，它仍然被视为辅助用途。 编程增加了变化。活动、季节性活动和非正式用途让人们有理由停留更长时间或更频繁地返回。但当编程能够强化这个地方而不是弥补它的弱点时，它的效果最好。 身份也很重要。感觉独特且与其环境相关的地方往往会更长久地吸引人们的注意力。 这些成分都不是新的。重要的是它们如何被有意地组合在一起。 设计时要考虑时间，而不仅仅是空间对于开发人员来说，其含义很简单。 Dwell time is not just a byproduct of good design.它是一个绩效驱动因素，可以通过规划、租户组合和公共领域策略尽早形成。 最受关注的项目通常不是功能最多的项目。人们觉得它们使用起来很直观，使用起来很舒服，而且值得再次使用：换句话说，它们更“可爱”。 这听起来像是一个软想法，但从房地产角度来看，它具有明显的含义。更“可爱”的目的地往往会延长访问时间，增加交叉购物，支持重复活动，并最终随着时间的推移增强租户销售和租赁业绩。 这不仅适用于零售业。在专门建造的租赁中，居民积极使用的共享空间可以提高满意度、保留率和整体定位。在地区范围内，同样的逻辑支持更一致的全天活动和更强的长期弹性。 这一切都不是偶然的。 “可爱度”是通过许多决定的累积效应而建立的：活跃的底层、可用的座位、食品和饮料、天气保护、身份和规划，让人们有理由流连忘返。 人流量仍然很重要。但吸引人们参与只是第一步。真正的机会在于将流量转化为在网站上花费的时间。 最后，表现最好的地方往往是人们不仅会去参观，还会选择在那里度过一段时间并返回的地方。那些成为他们日常生活的一部分。 来源链接：https://renx.ca/busy-doesnt-mean-performing-what-dwell-time-reveals-about-asset-performance |
