自2025年1月1日起,多伦多市正式开始征收“市政非居民投机税”(Municipal Non-Resident Speculation
Tax,简称MNRST)。这一新税种的税率为10%,适用于外国买家在多伦多购买某些住宅物业的交易,并在现有的市级土地转让税(MLTT)的基础上增加了额外负担。

图片:周市长表示,虽然数据显示投机税“在一定程度上”有效,但她承认外国买家对多伦多住房负担能力和供应危机的影响微乎其微
定义与适用范围
根据多伦多市政府的定义:
- 外国实体包括:
- 外国个人:非加拿大公民或永久居民的个人;
- 外国公司:在加拿大境外注册的公司,或受外国实体控制的公司。
- 应税受托人(Taxable Trustee):
- 包括信托中至少有一名受托人或受益人为外国实体的情况。
- 信托的受益人:该信托至少有一个受益人是外国实体。
适用物业范围
MNRST适用于包含1到6个单元的住宅房产交易,如:
不适用的物业包括:
- 多户住宅公寓(超过六个单元)
- 农业用地
- 商业及工业用地
部分情况可豁免: 与省级豁免一致,以下情况可能免除MNRST:
省提名移民:在购房或取得时被安省移民提名计划提名的外国人,并已申请或承诺申请成为加拿大永久居民。 受保护人士:根据《移民与难民保护法》第95条规定,在购房或取得时获得难民保护的外国人。 配偶:与加拿大公民、加拿大永久居民、省提名移民或受保护人士共同购买住宅物业的外国人,其身份符合《土地转让税法》的定义。
实施与征收:与土地转让税程序一致,市政府将与Teranet公司及省政府合作,负责MNRST的征收和执行,以及相关信息的共享。

MNRST和联邦禁止海外买家的关系:
在目前的制度下,MNRST与联邦禁令的结合起到了双重限制的作用:
- 对完全不符合条件的外国买家:他们会因为联邦禁令直接失去购房资格。MNRST不适用,因为他们无法完成交易。
- 对符合豁免条件的外国买家(如临时居民):即使可以购买住宅,他们需要支付额外的MNRST(10%)以及安省的NRST(25%),总计35%的额外税收成本。
联邦禁令的出台主要是为了应对加拿大房地产市场的高房价问题,遏制国际投资对房价的过度推升。市政府预计,通过实施MNRST,2025年多伦多市将新增约1500万加元的市政收入。然而,此项政策对国际买家的吸引力或许会产生进一步的抑制作用,具体效果仍需时间观察。
文章来源:
- https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/municipal-land-transfer-tax-mltt/municipal-land-transfer-tax-mltt-information/#:~:text=Code%20Chapter%20760-,Municipal%20Non%2DResident%20Speculation%20Tax%20(MNRST),in%20addition%20to%20the%20MLTT.&text=.,-The%20City's%20MNRST
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