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买房的流程我们在首次买房指南讲过，这篇讲“卖房”——尤其是华人卖家最容易忽略的税务问题：自住房卖了要不要交税？持有时间短会怎样？以及卖房要花哪些钱。
一、自住房卖了免税，但必须申报
加拿大有“主要居所豁免”（principal residence exemption）：卖自住主要居所的增值免资本利得税。但注意两点：
- 即使免税，也必须在报税表上申报这笔出售（自 2016 年起的规定），不报可能被罚或失去豁免；
- 一个家庭（夫妻合计）同一时间只能有一套主要居所享受豁免。有多套房产的，哪套指定为主要居所要算清楚。
二、持有不满一年：小心“炒房税”
自 2023 年 1 月起的房产“反炒卖”规则：住宅（含出租房）如果持有不满 365 天就卖，增值被视为“营业收入”全额计税，不能当资本利得、也不能用主要居所豁免——税负重得多。
有特定人生变故的可豁免此规则，例如：死亡、重病或伤残、破产、家庭结构变化（结婚、生育、领养、照顾年长父母）、婚姻破裂、因工作搬迁等。短期内需要卖房的，务必先了解自己是否触发此规则。
三、卖房要花哪些钱
- 地产经纪佣金：通常约成交价的 4%–5%（买卖双方经纪分成），一般由卖方支付，是最大一笔；佣金比例可谈；
- 律师费：过户、产权处理，约一两千元；
- 房贷相关：提前还清房贷可能有解约罚金（prepayment penalty），卖前先问贷款机构；
- 可能的staging（布置）、修缮、验房等售前投入。
四、卖房大致流程
- 找地产经纪评估定价、看同区成交价（comparables）；
- 必要的清洁、维修、staging，拍照挂牌（MLS）；
- 安排看房（showing）、收 offer、谈价；
- 接受 offer 后配合买方的贷款、验房等条件；
- 律师过户、还清房贷、结算，交房。
五、对大多伦多华人的影响
- 自住房卖了别忘在报税时申报，虽然免税，不报会有麻烦，见报税指南。
- 投资房/短炒要算清税。持有不满一年按营业收入全额计税；即便超一年，投资房增值是应税资本利得，和自住房完全不同。
- 佣金和罚金能省则省：佣金可谈，卖前问清房贷解约罚金，避免临门一脚被“吃掉”一大块。
- 换房的，把卖旧、买新的时间与资金衔接好，买房流程见首次买房指南；房源信息可上 58.ca 房源中心。
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信息来源：加拿大税务局 canada.ca（主要居所豁免、房产反炒卖规则页面）。税务规则为 2026 年信息，具体以 CRA 为准。涉及多套房产、投资房或复杂情况请咨询会计师/律师。本文为一般信息。 | 
