加拿大专用学生宿舍 (PBSA) 市场主要由投资组合较小的公司主导，但 Forum Asset Management 和 Fitzrovia 等公司正在寻求在该领域快速扩张。 根据专门从事租赁住宅资产类别的全球市场研究和咨询公司 BONARD 的数据，有 73 个 PBSA 品牌拥有两项或以上资产，由一家运营商管理，该运营商在加拿大运营着 455 处房产，拥有 72,416 个床位。 加拿大的 PBSA 床位为每个学生提供的比例为 12%，而美国为 23%，英国为 28%。 35% 的比率被认为是最佳的。 加拿大 PBSA 市场的校外住房份额为 29%，英国为 58%，美国为 60%。 显然还有增长空间。 加拿大和美国的比较BONARD 最近在多伦多 T3 Bayside 组织了学生住房峰会，其中讨论的领域之一是将小型投资组合扩大为平台。 BONARD 高级房地产顾问克里斯汀·佩切娃 (Kristin Peycheva) 表示：“扩张是每个投资者、每个创造者和每个开发商的愿望，但扩张也伴随着风险。”她指出，像加拿大这样幅员辽阔、人口相对规模较小的国家也可能存在额外风险。 亚历克斯·奥布莱恩 (Alex O’Brien) 是 Cardinal Group 的首席执行官，该集团是一家总部位于科罗拉多州丹佛市的综合性房地产投资、开发、管理、建设和营销公司，运营着约 120,000 个学生床位，并拥有价值约 10 亿美元的开发项目。 奥布莱恩表示：“全美范围内可能有 100 到 120 所规模较大、可投资、拥有大量流动性和大量新开发项目的大学。”他指出，这个数字比加拿大要高得多。 美国有近 140 万套校外 PBSA 公寓，前 10 名业主控制着其中近 80%。 奥布莱恩表示：“过去十年，规模平台在开发、资本部署和运营方面继续占据越来越多的市场份额，这一趋势非常明显。” 欧洲PBSA市场和加拿大DWS 是一家总部位于德国的资产管理公司，德意志银行持有近 80% 的股份，管理的资产约为 10.9 亿美元。其中包括英国相当多的 PBSA 产品组合，董事总经理 Simon Wallace 表示，英国是迄今为止欧洲最大的 PBSA 市场。 英国目前 PBSA 供应过剩，并且正在经历价格调整，因此 DWS 现在看到了在德国和西班牙的更多扩张机会。虽然加拿大的 PBSA 拨备率较低并提供了增长机会，但华莱士认为尚未达到吸引德国投资者的程度。 Hines 高级董事总经理兼加拿大业务负责人 Avi Tesciuba 表示，他的公司已在多个欧洲国家推出了 PBSA 平台，并认为有可能在加拿大复制这一平台。 他认为，在扩大规模方面，从管理层的角度来看，比作为股权所有者的风险更大。 Tesciuba 表示：“如果你试图提供一项服务，但没有专业知识、实地经验和内部人才来提供该服务，我认为你将面临无法提供足够差异化产品的风险，并且可能会开始失去租户。” 论坛资产管理Forum Asset Management 是加拿大 PBSA 的主要投资者，其 32 处房产、价值 29 亿加元的投资组合中 93% 的床位专门供学生使用。它的大部分增长都是通过开发来实现的，因为可供收购的新建优质 PBSA 房产并不多。 论坛总经理阿里·达姆吉 (Aly Damji) 表示：“五年前，你实际上作为一个糟糕的经营者获得了回报，因为你获得了营业额，然后租金就会上涨，你就可以按市场定价。” “在当今疲软的市场中，您在大多数市场中都在与真正成熟的多户住宅开发商竞争，并且在与其他学生住房运营商竞争。运营确实很重要。” Forum 与加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 以及一级贷款机构建立了牢固的关系，这些机构开始将 PBSA 视为核心资产类别，以帮助其发展。 “当您专注于一次性资产时，我们可以轻松地在这个市场上为价值 1 亿美元的项目提供融资，”Damji 解释道。 “当你试图发展一个平台时，你开始达到贷款人的限制，或者必须与 CMHC 进行多次审查，考虑到他们提供的服务，保持密切联系并倡导更好的政策来促进建设是很重要的。” 费兹罗维亚和韦弗利总部位于多伦多的 Fitzrovia 是加拿大最大的专门建造的租赁公寓开发商，管理着约 12,500 套公寓，价值约 110 亿加元。 这家垂直整合的公司去年宣布，将在安大略省多伦多、金斯顿、圭尔夫和伦敦等城市的大学附近的土地上建造其 Waverley 品牌的以学生为中心的住房。它还计划在加拿大西部城市采取同样的做法。 Fitzrovia 首席执行官阿德里安·罗卡 (Adrian Rocca) 表示：“我们认为，在这个市场上建立规模品牌具有先发优势，而且我们做得越快越好。” “我们希望在未来 10 年内将其投资组合扩大到 3 至 40 亿美元。我们希望专注于距离多伦多两小时车程内的良好二级市场，这样我们就可以利用我们的建筑和开发专业知识，并且我们希望在多伦多、蒙特利尔和温哥华这三个我们已经开展业务的大城市加倍努力。” 罗卡说，Fitzrovia 希望避免与大学合作，并在私人土地上开发 PBSA，要么直接毗邻大学，要么在主要娱乐节点。他补充说，使用 Fitzrovia 的内部人员可以使其建造成本比使用总承包商便宜 12% 至 15%。 来源链接：https://renx.ca/scaling-in-canadas-student-housing-market |
